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山西省城市房地產交易管理條例

時間:2013-08-15 00:56:29 作者: 點擊:
   [提要]:2002年12月2日山西省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過)
      2002年12月2日山西省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過)

  第一條 為加強城市房地產交易活動的管理,規范城市房地產交易行為,保護房地產交易當事人的合法權益,促進房地產業的發展,根據《中華人民共和國城市管理法》等有關法律、法規,結合本省實例,制定本條例。

  第二條 在本省城市規劃區國有土地范圍內進行房地產轉讓、抵押、房屋租賃和房地產中介服務活動以及實施對房地產交易活動的監督管理,適用本條例。

  第三條 房地產,應當遵循合法、自愿、公平和誠實信用的原則。

  第四條 省人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門依照法律、法規和省人民政府規定的職責,各司其職,密切配合,對全省城市房地產交易活動實施監督管理。

  市(地)、縣(市、區)人民政府建設行政主管部門(或者政府單設的房地產管理部門和房產管理部門)、土地行政主管部門按照各自職責,對本行政區域內城市房地產交易活動實施監督管理。

  縣及以上人民政府其他有關部門應當按照各自職責,協同做好房地產交易活動的監督管理工作。

  第二章 一般規定

  第五條 房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

  第六條 房地產抵押、房屋租賃期間,雙方當事人未經縣級以上人民政府城市規劃行政主管部門同意,不得擅自對房屋進行改建、擴建;未經縣級以上人民政府土地行政主管部門同意,不得改變土地用途。

  第七條 縣級以上人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門應當依法履行職責,實行政務公開,公示房地產交易程序、收費項目及收費標準;房屋所有權登記應當自受理登記之日起十五個工作日完成。

  第三章 房地產轉讓

  第八條 房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

  前款所稱其他合法方式,包括下列情形:

 ?。ㄒ唬?房地產交換、繼承、遺贈;

 ?。ǘ?企業被收購、兼并或者合并、分立;

 ?。ㄈ?其他合法轉讓情形。$Page_Split$

  第九條 房地產轉讓時,雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同,并自合同簽訂之日起三十日,按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條的規定辦理登記手續。

  第十條 下列房地產,不得轉讓:

 ?。ㄒ唬?不符合本條例第十一條規定條件的;

 ?。ǘ?未依法登記領取權屬證書的;

 ?。ㄈ?權屬有爭議的;

 ?。ㄋ模?共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

 ?。ㄎ澹?依法收回土地使用權的;

 ?。?司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

 ?。ㄆ撸?法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

  第十一條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:

 ?。ㄒ唬?按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;

 ?。ǘ?按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。

  轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。

  第十二條 以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

  以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  第十三條 房地產轉讓合同應當載明當事人的姓名或者名稱、住所,房地產的基本情況、成交價格,當事人的權利、義務及違約責任,土地使用權取得的方式、使用性質和剩余使用年限等內容。

  第十四條 房地產開發企業銷售商品房時應當公示:$Page_Split$

 ?。ㄒ唬?營業執照和資質等級證;

 ?。ǘ?建設用地規劃許可證;

 ?。ㄈ?土地使用權證;

 ?。ㄋ模?建設工程規劃許可證;

 ?。ㄎ澹?建筑工程施工許可證;

 ?。?其他。

  房地產開發企業預售商品房,還應當公示商品預售許可證;銷售經濟適用住房,還應當公示價格批準文件。

  第十五條 房地產開發企業預售商品房,應當向商品房所在地市、縣(市)人民政府建設行主管部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證。領取商品房預售許可證,應當符合下列條件:

 ?。ㄒ唬?已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證;

 ?。ǘ?有建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證;

 ?。ㄈ?完成建筑物主體工程三分之一以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

  商品房預售人應當按照國家有關規定,將預售合同報商品房所在地市、縣(市)人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門登記備案。

  第十六條 商品房銷售廣告內容,應當合法、真實、科學、準確, 不得進行虛假廣告宣傳。

  商品房銷售廣告應當載明房地產開發企業名稱、商品房價格、環境、質量、交付使用日期等內容。商品房預售廣告,還應當載明預售許可證文號。中介服務機構代理銷售的,還應當在商品房銷售廣告中載明其機構名稱。

  第十七條 商品房預售款必須用于預售項目的工程建設,不得挪作他用。房地產開發企業應當在項目所在地銀行開設預售款專用帳戶。

  第十八條 商品房現售,除應當符合本條例第十五條第一條款第(一)、(二)項規定外,還應當條例下列條件,并向商品房所在地市、縣(市)人民政府建設行政主管部門辦理核準手續:

 ?。ㄒ唬?已通過竣工驗收;$Page_Split$

 ?。ǘ?物業管理方案已經落實;

 ?。ㄈ?進行過基本裝修,具備入住條件;

 ?。ㄋ模?拆遷安置已經落實;

 ?。ㄎ澹?房地產開發企業已將房地產開發項目手冊及符合現售條件的有關證明文件,報送當地建設行政主管部門備案。

  經濟適用住房的銷售,按照國家有關規定執行。

  第十九條 房地產開發企業銷售商品房時,應當說明商品房的質量、設備、裝修及環境設施情況。

  房地產開發企業交付的商品房應當符合設計圖紙要求及合同約定的條件;設置樣板房的,應當與樣板房及其說明的情況一致。

  房地產開發企業交付的商品房與設計圖紙、合同約定、樣板房及其說明的情況不一致的,買受人有權退房。造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

  第二十條 房地產開發企業應當自商品房交付使用之日起三十日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送商品房所在地市、縣(市)人民政府建設行政主管部門,并應當協助商品房買受人辦理房屋所有權登記手續和土地使用權變更登記手續。

  房地產開發企業向買受人交付商品房時,應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書,并按國家規定承擔保修責任。

  第二十一條 商品房銷售按建筑面積或者套內建筑面積計價,當事人應當在合同中載明約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

  合同未約定面積誤差處理方式的,按以下辦法處理;

 ?。ㄒ唬?積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;

 ?。ǘ?面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起三十日內將買受人已付房價款退還給買賣人,同時支付已付房價款利息。買賣人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買賣人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

  當事人對商品房銷售合同約定的面積與實際交付的面積有異議的,可以委托具有相應測繪資質的機構進行測繪。

  第二十二條 商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以委托具有相應資質的工程質量檢測機構進行鑒定。經鑒定,確屬主體結質量不合格的,買受人有權退房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。$Page_Split$

  第二格,并按照國家規定繳納有關稅費。房地產交易當事人申報的成交價格明確顯低于同類房地產市場平均價格的,按照評估價格計征稅費。

  商品房銷售價格,由當事人協商議定;享受政府優惠政策的居民住宅價格,應當實行政府指導價或者政府定價。

  第二十四條 以出讓方式取得的土地使用權,轉讓房地產后,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原郵讓方得市、縣(市)人民政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權讓合同,相應調整土地使用權出讓金。

  第四章 房地產抵押

  第二十五條 房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

  房地產抵押,抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同應當載明以下內容:

 ?。ㄒ唬?雙方當事人姓名或者名稱、住所;

 ?。ǘ?主債權的種類、數額;

 ?。ㄈ?抵押房地產的數量、質量、面積、地址、所有權權屬或者使用權權屬等基本情況;

 ?。ㄋ模?抵押房地產的價值;

 ?。ㄎ澹?抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任;

 ?。?債務人履行債務的期限;

 ?。ㄆ撸?違約責任與爭議解決方式;

 ?。ò耍?抵押合同訂立的時間與地點;

 ?。ň牛?雙方約定的其他事項。

  第二十六條 房地產抵押時,應當向省人民政府規定的部門辦理抵押登記。

  第二十七條 以房地產設定抵押權的,應當由具備房地產價格評估資質的中介服務機構評估其價值,但抵押人和抵押權人另有約定的除外。

  第二十八條 以約定土地使用年限的房地產設定抵押權的,所擔保債務的履行期限不得超過原出讓或者轉讓合同約定的使用年限減去已經使用年限的剩余年限。

  第二十九條 房地產開發企業銷售已經抵押的商品房時,按照《中華人民共和國擔保法》的有關規定執行。$Page_Split$

  第三十條 以已經出租的房屋設定抵押權的,抵押人應當書面通知承租人。抵押期間房屋租賃合同繼續有效。

  出租已經抵押的房屋,應當通知抵押權人,并書面告知承租人。房屋租賃期限不得超過抵押期限。

  第三十一條 以在建工程設定抵押權的,其擔保的債務以該房地產項目已完工部分的價值為限,但應扣除依法已預售部分和已設定抵押部分的價值。

  第三十二條 因國家建設需要拆除抵押房屋的,抵押關系終結,由抵押人向抵押權人清償債務或者由抵押雙方另設定抵押權。

  第三十三條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳的土地使用權出讓金的價款后,抵押權人方可優先受償;不繳納的,不得處分房地產拍賣所得價款。

  第三十四條 處分抵押房地產所得價款,按下列順序分配;

 ?。ㄒ唬?以劃撥方式取得土地使用權的房地產,繳納相當于應繳納的土地使用權出讓

  金的價款;

 ?。ǘ?支付抵押房地產應繳納的稅費;

 ?。ㄈ?支付處分抵押房地產的費用;

 ?。ㄋ模?償還抵押人債權本息及支付違約金;

 ?。ㄎ澹?賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;

 ?。?剩余部分退還給抵押人。

  處分抵押房地產所得價款不足以支付債務、違約金、賠償金時,抵押權人有權向債務人追索不足部分。

  第五章 房屋租賃

  第三十五條 房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

  房屋出租人和承租人應當簽訂書面租憑合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕和保護責任、變更和解除合同的條件、能否轉租及違約責任等主要條款,明確雙方當事人的權利和義務。

  第三十六條 房屋租賃雙方當事人應當合同簽訂之日起三十日內,向房屋所在地市、縣(市)人民政府建設行政主管部門辦理租賃登記備案。$Page_Split$

  第三十七條 公有住房和廉租住房租金,應當執行政府價格主管部門制定的標準,其他房屋租金由租賃雙方當事人協商議定。

  以營利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法按國家院規定執行。

  第三十八條 房屋出租人出租的房屋影響承租人正常使用的,承租人有權要求出租人限期修復或者減少租金。

  房屋出租人明知其出租的房屋是危險房屋或者經具有鑒定資質的機構鑒定為危險房屋的,不得出租。

  第三十九條 承租人應當按照租賃合同約定使用房屋,不得擅自改變房屋用途或者從事違法活動。因承租人的過錯造成房屋損壞的,承租人應當負責修復或者依法賠償。

  第六章 房地產中介服務

  第四十條 從事房地產價格評估、咨詢、經紀等中介服務的機構,應當領取營業執照,并依照國家有關房地產中介服務從業資質的規定,取得房地產中介服務機構資質證書,在資質等級許可范圍內從事中介服務活動。

  第四十一條 房地產中介服務從業人員,應當按照國家有關規定,取得相應的從業資格證書,并申請注冊后,方可在資格證書許可的范圍內從事中介服務活動。

  房地產中介服務從業人員,只能受聘于一個房地產中介服務機構;未受聘于房地產中介服務機構的,不得從事房地產中介服務活動。

  第四十二條 房地產中介服務機構從事中介活動,應當根據委托查驗有關資料、查勘現場。委托人提供的資料不符合規定的,中介機構應當拒絕委托。

  第四十三條 由于房地產中介服務機構的過錯,致使房地產交易合同不能履行的,中介機構應當委托人退還已收取的費用;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第七章 法律責任

  第四十四條 違反本條例第九條規定,未辦理登記手續的,由房地產所在地市、縣(市)人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門責令其限期辦理。

  第四十五條 違反本條例第十一條第一款規定,轉讓土地使用權的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得,可以并處違法所得5%以上50%以下的罰款。

  第四十六條 違反本條例第十二條第一款規定,轉讓房地產的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令繳納的土地使用權出讓金,沒收違法所得,可以并違法所得10%以上50%以下的罰款。

  第四十七條 違反本條例第十五條第一款規定,未取得商品房預售許可證擅自預售商品房的,由商品房所在地市、縣(市)人民政府建設行政主管部門責令其停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。$Page_Split$

  第四十八條 違反本條例第十八條第一款規定,未辦理核準手續擅自現售商品房的,由商品房所在地市、縣(市)人民政府建設行政主管部門責令其停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的房價款1%以下的罰款。

  第四十九條 違反本條例第四十一條規定,擅自從事房地產中介服務活動的,由省人民政府規定的部門責令其停止違法行為,沒收違法所得,并處違法所得2倍以下5倍以下的罰款;情節嚴重的,吊銷資格證書。

  第五十條 建設行政主管部門、土地行政主管部門的工作人員,在房地產交易監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊尚未構成犯罪的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章 附則

  第五十一條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產交易活動實施對房地產交易活動的管理,參照本條例執行。

  第五十二條 本條例自2003年1月1日起施行。

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